О расчетах в МКД

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

          В многоквартирных жилых домах с непосредственным способом управления договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с соответствующей ресурсоснабжающей организацией ( п. 2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

          На основании решения общего собрания собственников помещений от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ТСЖ)

Управление управляющей организацией (УО)

      В силу п. 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124) УО (ТСЖ) должны обратиться в ресурсоснабжающую организацию (РСО) для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям в жилом доме коммунальных услуг и/или содержания общего имущества многоквартирного дома.

      Для этого исполнитель (УО, ТСЖ) направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения в следующие сроки:

• исполнитель в лице УО - не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;
• исполнитель в лице ТСЖ - не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

      К заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6, 7 Правил № 124 (перечень размещен в разделе "Небытовым потребителям" - "Как заключить/изменить договор").

       ВАЖНО! Отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

      В силу пп. «г» п. 4(1) постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

      Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

      Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, предусматривающие порядок заключения собственниками помещений договора о предоставлении коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

      Инициатором «прямых» договоров могут выступить как собственники помещений, так и ресурсоснабжающая организация (РСО).

Если переход на прямые договоры инициируют собственники

1. Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников. Решение принимается простым большинством голосов. То есть общее собрание считается правомочным принимать решения, в случае если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. При этом решение по вопросу считается принятым, если «за» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.  В целях определения даты заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями, поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.
2. Копия протокола собрания направляется инициатором собрания в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан предоставить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом.
3. Заключение собственниками договора с ресурсоснабжающими организациями в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса даты заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

       О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и Протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

Если переход на прямые договоры инициирует РСО

1. Ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от договора с УК (ТСЖ) в части ресурса, поставляемого в целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений МКД в том случае, если УК (ТСЖ) имеет перед ресурсоснабжающей организацией задолженность в размере равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по Договору энергоснабжения. Задолженность должна быть либо признана УК (ТСЖ), либо установлена судом.
2. О прекращении действия договора энергоснабжения ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как УК (ТСЖ), так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация размещается на информационных досках МКД, а также публикуется на сайте ресурсоснабжающей организации и в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления.
3. Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямые договоры с собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме.

     В соответствии с пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, не позднее чем за 5 рабочих дней до дня, с которого РСО начнет предоставлять коммунальную услугу собственникам помещений, УК (ТСЖ) обязана передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках помещений, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги. Перечень сведений можно скачать здесь. При этом согласие собственников помещений на передачу персональных данных не требуется.

      В соответствии с пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, с 01.01.2017 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном жилом доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

На управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность:

• по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО,
• по направлению в РСО сведений о собственниках нежилых помещений.

Порядок заключения договоров см. в разделе «Небытовым потребителям» - «Как заключить/изменить договор».

Согласно п.21(1) Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, порядок определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, заключенному исполнителем в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается с учетом следующего:

а) объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома, оборудованного коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц) по формуле:

V^д = V^одпу - V^потр,

где:

V^одпу - объем коммунального ресурса, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за расчетный период (расчетный месяц);

V^потр - объем коммунального ресурса, подлежащий оплате потребителями в многоквартирном доме, определенный за расчетный период (расчетный месяц) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила № 354). В случае если величина V^потр превышает или равна величине V^одпу, то объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома за расчетный период (расчетный месяц), принимается равным 0;

б) объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома в случае выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета или истечения срока его эксплуатации в течение 3 месяцев после наступления такого события (если период работы прибора учета составил более 3 месяцев) за расчетный период (расчетный месяц) определяется по формуле:

V^Д = V^{одн 1},

где:

V^{одн 1} - объем (количество) коммунального ресурса, потребленного при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определенный за расчетный период исходя из среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, рассчитанного в случаях и в порядке, которые предусмотрены Правилами № 354;

в) объем коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирный дом, не оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета, либо после выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета или истечения срока его эксплуатации, если период работы прибора учета составил менее 3 месяцев, либо по истечении 3 месяцев с момента выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета или истечения срока его эксплуатации, если период работы прибора учета составил более 3 месяцев, либо при непредставлении исполнителем сведений о показаниях коллективного (общедомового) прибора учета в сроки, установленные законодательством или договором ресурсоснабжения, либо при недопуске исполнителем 2 и более раз представителей ресурсоснабжающей организации для проверки состояния установленного и введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (проверки достоверности представленных сведений о показаниях такого прибора учета) определяется за расчетный период (расчетный месяц) по формуле:

V^Д = V^н_одн,

где V^н_одн - объем (количество) коммунального ресурса, потребленного при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае отсутствия коллективного (общедомового) прибора учета, определенный за расчетный период исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

г) в случае вмешательства в работу коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии и (или) компонентов интеллектуальной системы учета электрической энергии (мощности), необеспечения сохранности пломб, знаков визуального контроля (при их наличии), установленных в отношении такого прибора учета, либо при двукратном недопуске представителей гарантирующего поставщика для установки, замены, допуска к эксплуатации и (или) подключения коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности) объем электрической энергии, поставляемой по договору ресурсоснабжения для целей содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с учетом повышающего коэффициента, равного 1,5. Определение объема электрической энергии в указанном порядке осуществляется начиная с расчетного месяца, в котором произошел второй недопуск гарантирующего поставщика для установки, замены, допуска к эксплуатации и (или) подключения коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности), до расчетного месяца, в котором гарантирующий поставщик был допущен к совершению указанных действий;

Также, согласно п 22 б(3) плата за коммунальный ресурс, объем которого в расчетных периодах (расчетных месяцах) определяется в соответствии с подпунктами "а" и "б" пункта 21(1) настоящих Правил, подлежит корректировке по истечении календарного года или при прекращении договора ресурсоснабжения (далее - период корректировки) исходя из совокупного объема коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем за период корректировки, который определяется как разница между совокупным объемом коммунального ресурса, определенным исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета или среднемесячного объема потребления коммунального ресурса за период корректировки, и совокупным объемом коммунальной услуги и коммунального ресурса, потребленного в нежилых помещениях в многоквартирном доме, подлежащим оплате потребителями за период корректировки. Корректировка производится в течение I квартала года, следующего за календарным годом, за который производится корректировка, а при прекращении (расторжения) договора ресурсоснабжения - в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) такого договора.